Коммерческое использование участка ижс в Подмосковье

• 

  Леонид

  Господа профессиональные архитекторы, а также ГАПы и ГИПы! Хотелось бы получить профессиональный совет, возможно даже оплачиваемые проектно-согласовательные услуги по следующему нетривиальному делу.
  В 8 км от МКАД на территории подмосковного города этим летом я приобрел участок под ИЖС, площадью 0,15 га. Сейчас веду работы по присоединению к нему пока в качестве арендованных еще нескольких соток. По соседству (30-40 м) имеется многоквартирная пятиэтажка, типа хрущебы. Иными словами все коммуникации по границе участка. По проектируемому генплану на этом месте предусмотрена многоэтажная застройка (8-16 этажей), по старому, но ныне действующему - 5-этажная застройка.
  Моя промежуточная цель: получение разрешения на строительство:
  -либо индивидуального дома с квартирной планировкой, максимальной площади;
  -либо многоквартирного дома, вписывающегося в будущий генплан.
  И то и другое возможно оформить, но за разные деньги.
  Идеальные конечные результаты:
  - либо я продаю земельный участок вместе с ИРД на строительство многоквартирного жилого дома;
  - либо я посекционно строю и ввожу в эксплуатацию индивидуальный дом, распродавая его по частям на этапе коробочной степени готовности.
  От Вас, уважаемые архитекторы, мне бы хотелось бы получить совет
  на каком из двух вариантов по Вашему мнению стоит остановиться, учитывая следующие обстоятельства:
  1) какой вариант проще с точки зрения прохождения разрешительных инстанций и подключения к коммуникациям,
  2) какой из вариантов короче по времени,
  3) какой из вариантов выгоднее,
  4) прав ли я, ориентируясь на монолитно-каркасный тип дома.
  Если, паче чаяния, кто-то из Вас так проникнется этой тематикой, что помимо добрых советов, захочет предложить свои профессиональные услуги на разумных условиях, это будет приветствоваться.
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
• 

  Архитектор Дмитрий

  Уважаемый Леонид!
  Для того, чтобы профессионально ответить на ваш вопрос необходимо
  как минимум (очень кратко):
  1. Провести 4 сложных экспертизы по вашим 2 вариантам.
  2. Для этого надо вначале собственно разработать сами эти 2 проекта со сметами и очень полным ТЭО (технико экономическое обоснование).
  3. А еще перед этим необходимо 2 предпроектных указания (по 1 на проект).
  Всё это я к тому, что бесплатных указаний вы не получили бы даже если бы была эра КОММУНИЗМА.
  Резюме - стоимость требуемых вами советов гораздо выше предлагаемых вами разумных условий.
  
  
  
  
  
  
  
• 

  Леонид

  Уважаемый Дмитрий! Существует всего несколько профессий, представители которых умерли бы с голоду, если бы не "напускали туману", не раздували проблему в глазах своих клиентов, это: адвокаты, врачи, архитекторы. Думаю, архитектор, находящийся "в теме" положа одну руку на сердце, а другую на калькулятор смог бы ответить на мои вопросы в течении получаса. Естественно здесь будет несколько подробностей, например, о геологии и коммуникациях, которые требуют определенных документов или изысканий, но в общем не так страшно, как следует из Вашего ответа. Это напоминает анекдот о королеве Англии и продажности всех женщин на свете: вот видите, моя королева, Вы уже и торгуетесь.
  Резюме: мы совершили требуемые традицией реверансы, ужимки и прыжки перед началом торговли в отношении Ваших услуг, теперь хотелось бы и конкретных разумных предложений, ибо некоторые маркетинговые исследования этого рынка мною уже произведены.
  
• 

  Архитектор Дмитрий

  Ко всему мною вышесказанному мне добавить нечего. Я остаюсь при своем прежнем мнении.
  P.S. Если желаете обсуждать далее - пишите мне лично.
  
• 

  Станислав

  Если Вы серьезный человек, то наймите профессионала девелопера. Такой работник обойдется минимум в 2000 $ ежемесячно 1.5 - 2.0 года. Кроме него однозначно потребуются еще 2-4 человека для реализации подобного проекта на разных стадиях. ПЛЮС затраты на проект, его строительство и прочая и прочая. Ввязываясь в подобную тему Вы должны отдавать себе отчет о возможных трудностях на всех стадиях и если нет уверенности и "команды профессионалов" то лучше продать проект на стадии "земли". Это "бесплатный" совет, на что и могут претендовать посетители форума. Все остальное - это работа и достаточно серьезная. Любой профессионал себя ценит. В этом плане он имеет право запрашивать ЛЮБУЮ цену за свои услуги. Разумность предложения сторон определяется путем переговоров т.к. от этого человека будет зависеть вылетите Вы в трубу или заработаете. А торгуются на рынке. Удачи.
• 

  Леонид

  Добрый день Станислав!
  Я считаю себя профессиональным девелопером в исходном понимании этого термина, то есть все проделываю за свой счет, поэтому заменяю одновременно всех тех лиц, которых Вы перечислили, и кого не перечислили тоже. Вы, безусловно, правы в том, что каждый имеет право запрашивать, а рынок, частью которого я являюсь, может ответить, а может и не ответить взаимностью на этот запрос. На счет продажи земли вместе с ИРД, как один из возможных вариантов, я, несомненно, просчитал. Разумность предложений выявляется не только на стадии переговоров, но и на стадии первичных запросов. Сами понимаете, что найти дядю, который будет кормить такую ораву голодных "девелоперов", о которой Вы говорили, мечта очень многих. Наблюдение по жизни: на строительных рынках стоят неделями "мастера" с предложениями что-либо отремонтировать по заоблачным ценам, те, у кого запросы реальные, не стоят, а работают.
  Хочу и Вам дать добрый совет. Людская психология подразумевает инстинктивную тягу к халяве. Поэтому для поиска клиентов можно попробовать сделать первые несколько шагов бесплатно, чтобы клиент смог оценить не только Вашу напористость горлохвата, но профессионализм и уважительное отношение. Цыганское: дядя, дай мильон! больше подходит для базара.
  
  
• 

  Станислав

  Спасибо за совет, только, кажется, не я тут совета просил. Если все знаете и умеете, то в добрый путь. Однако, ИМХО, за пол часа сосчитать "прибыльность" проекта не получится. Дня два-три вместе с получением ВСЕЙ информации - это очень и очень быстро и достаточно грубо, т.е. из этого можно понять имеет ли смысл вообще. Если сами подобные расчеты сделать не в состоянии, то, увы, на халяву Вам их никто не даст. Удачи.