Малоэтажное ижс: проект застройки и необходимые изыскания

• 

  igor_b

  Исходные данные: есть 25 га в границах населенного пункта (поселок, 5000 жителей) с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства». Все необходимые коммуникации имеются в достаточном объеме. Земля находится в частной долевой собственности – в планах построить здесь новый, коттеджный район поселка. С этой целью организовано ООО – застройщик. Продавая участки, мы планируем одновременно заключать с клиентами договора на строительство домов, привлекая подрядчиков.
  Уважаемые форумчане! У кого есть опыт в малоэтажном строительстве и проектировании, поделитесь им. Что нужно делать в смысле подготовки проектной документации, получения всяческих разрешений, согласований и так далее? Грубо говоря: участок наш – завтра нанимаем подрядчиков и начинаем строить, или же прежде требуется выполнить какие-то необходимые (по закону) действия?
  Вот некоторые более конкретные вопросы:
  - Требуются ли изыскания (топографическая съемка и т.п.)?
  - Какие именно, в какой форме они должны быть представлены?
  - Нужна ли лицензия (допуск СРО) для выполнения таких работ, учитывая малоэтажность ИЖС?
  - Нужен ли проект застройки нового района поселка с участками, домами, дорогами, деревьями, пожарными водоемами, инженерными сетями и прочими объектами? Вернее, понятно, что нужен, необходимо ли его согласовывать, в каких инстанциях?
  - Какие требования предъявляются к проекту, что он должен содержать?
  - Делать проект может только проектная организация или же мы вправе обратиться, скажем, к грамотному студенту старших курсов, опять же учитывая малоэтажность ИЖС?
  ЗЫ. В заключение оговорюсь, что реализация данного проекта является для нас, по сути, учебой на собственном опыте с нуля (вопросы могут показаться дилетантскими). Первый этап – выделения земли, ее регистрации, изменения категории и разрешенного использования пройден. Двигаемся дальше. Помимо конечного результата, интересно получение разностороннего опыта. Кроме того, в силу финансовой ограниченности мы стараемся то, что возможно, делать своими силами. Поэтому, если будет необходимо, отпуск проведем на участке, с теодолитами : )
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
• 

  александр

  Инженерно-геологические изыскания требуются, а именно : топография в М1:500, геологические изыскания с указаием скважин и разрезов по ним,характеристики грунтов, залегание подземных вод, их природа, агрессивность к бетонам. Изыскательские работы- нужен допуск СРО.
  Проект застройки нужен обязательно, а то будет анархия. Согласовывать с местной архитектурой.Проект может составить и студент, но крыша организации СРО все-таки должна быть.
  
• 

  igor_b

  Александр, спасибо за ответ.
  С момента открытия темы я искал информацию в интернете и кое-что обнаружил. Осталось как раз прояснить перечень изысканий, необходимых и достаточных для ИЖС. Вы перечислили все или есть еще что-то? Если найдется ссылка на документ, регламентирующий этот вопрос именно для ИЖС - буду признателен.
  По плану застройки: он будет, обязательно (предварительная схема уже была принята на общественных слушаниях). В планах - строительство района в едином архитектурном стиле, поэтому чтобы не было анархии одновременно с продажей участка будет заключаться договор на строительство дома (одного из утвержденных вариантов). Поэтому план нужен прежде всего для себя. Но, если я не ошибаюсь, проект застройки, как таковой не обязателен. Кроме того, в градостроительном кодексе сказано, что для строительства и проектирования ИЖС - членство в СРО не является необходимым условием (в отличие от изысканий). В таком случае, непонятно, зачем нужна крыша СРО?
  Далее. Предварительно мы приняли решение пойти по следующему пути: делаем план застройки для себя (соответствующий всем требованиям) - производим межевание на участки - продаем, а уже затем от имени нового владельца получаем разрешение на строительство индивидуального дома (насколько я понял, процедура эта несложная, а поскольку земля в частной собственности, разрешением вообще можно пренебречь и зарегистрировать постройки по готовности - если ничего глобального при строительстве не нарушить, с этим не должно возникнуть проблем)