Еще раз о согласовании перепланировки

• 

  Сергей

  Я хочу максимально снизить собственные затраты при согласовании перепланировки. Что делать и с чего начать? Или без фирмы, которая возьмет с меня 1000-1500 убитых енотов никак не обойтись ?
• 

  Архитектор Дмитрий

  Отвечает Архитектурная Мастерская в„– 14
  СОГЛАСОВАНИЕ И ПЕРЕПЛАНИРОВКА КВАРТИР :
  Жизнь идет вперед. И ваши потребности тоже. Технический прогресс предоставляет огромные возможности по устройству дома и квартиры, отвечающих самому взыскательному вкусу. Слово "евроремонт" становится обыденным в нашей жизни. Однако большая часть квартир, построенных в Москве в советское время нуждается в перепланировке, так как не отвечает современным требованиям по комфортности проживания и дизайну. Даже новые квартиры, зачастую построенные по устаревшим проектам, уступают европейским требованиям. Конечно, понятие "идеальное жилье" для все очень разное, говорят, что о вкусах не спорят. Ясно одно, что заданная планировка не всегда устраивает человека и возникает естественное желание ее изменить, чтобы сделать квартиру более удобной, комфортной и уютной. Однако изменение существующей планировки, даже с участием дизайнеров, часто вступает в противоречие с существующими строительными нормами и правилами (СНИП), что иногда приводит к катастрофическим последствиям. Поэтому по распоряжению Ю.М.Лужкова в„– 166/1-РМ от 13 июля 1996 года "Об упорядочении проведения переоборудования перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах г.Москвы" и закона в„– 37 от ?? сентября 1999 г. МОСГОРДУМЫ - перепланировка существующей квартиры возможна только после получения разрешения в межведомственной комиссии (МВК).
  КАТЕГОРИЧЕСКИ НЕЛЬЗЯ :
  Что же нужно знать, чтобы безболезненно провести перепланировку существующей квартиры и получить разрешение МВК? Прежде всего нужно четко себе уяснить, что в существующей квартире нельзя трогать системы, от которых зависит жизнеобеспечение дома и прочность конструкции квартиры в доме:
  Демонтировать несущие опоры, стены и балки.
  Демонтировать вентиляционные коллекторы.
  Замуровывать в стены газовые стояки и разводку.
  Замуровывать в стену стояки центрального отопления.
  Оборудовать санузел над жилыми помещениями и кухней соседей.
  Демонтировать противопожарные устройства.
  Запрещается перепланировка, предусматривающая жилую комнату площадью менее 9 кв. м. или шириной менее 2,25 м.
  Запрещается перепланировка, предусматривающая жилую комнату без естественного освещения (окна) и радиатора отопления.
  Увеличение подсобной площади за счет жилого пространства недопустимо.
  Нельзя перестраивать квартиры в строениях, предназначенных к сносу в ближайшие три года, если эти работы не связаны с обеспечением безопасности проживания.
  А, ЧТО ЖЕ ТОГДА ВОЗМОЖНО :
  Системы газификации и водоснабжения при желании могут быть изменены только с помощью соответствующих служб при наличии лицензии. Внутренняя разводка труб водяного отопления и водоснабжения к стоякам не относится и поэтому может укладываться в штробы. Жилое пространство при желании может быть увеличено за счет коридора, за счет второй кухни, если Вы объединяете квартиры. В виде исключения и при наличии всех расчетов, после выполнения устройства укрепления стены разрешается (~ в 25 % случаев) монтаж дверных проемов и арок в несущих конструкциях. Естественно, что для переоборудования и перепланировки квартиры нужно получить согласие всех совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников. В случаях перепланировки санузла, ванной и кухни почти всегда требуется согласие ВСЕХ СОСЕДЕЙ примыкающих квартир.
  ОЙ, У МЕНЯ "ВЕТХИЙ ФОНД" :
  Практически все дома, построенные до 60-х годов и часто покупаемые для дальнейшей перепланировки, входят в так называемый "ветхий фонд". Для пояснения сложности проблемы перестройки и перепланировки квартиры перечислим некоторые конструктивные особенности домов "ветхого фонда". В начале прошлого века стены основательной толщины выполнялись в основном из глиняного кирпича, соединенного между собой известково-цементным раствором. Здания имели деревянные перекрытия по деревянным балкам. Время привело к гнили балок, притом в зонах чердака, санузлов и кухонь она иногда достигает 100%. Частично прогнили пристенные зоны и зоны опор балок. Из-за неудовлетворительного состояния оснований и фундаментов домов возникают деформации в кирпичных стенах, проявляющиеся в виде старых стабилизированных трещин, то есть трещин, прекративших свое расползание по стене.
  В рассматриваемых домах с деревянными перекрытиями возникает еще одна проблема при перепланировке. Балка, соединяющая противоположные внешние стены дома и имеющая длину, достигшую 12 м, разгружается от провисания межквартирными перегородками, выполненными из деревянных досок или бревен стоймя, взятых в обвязку. Если жильцу, купившему две квартиры в таком доме, захочется их объединить, то безболезненно разрушить межквартирные перегородки ему не удастся. В таких домах перепланировка в желаемом для жильца виде не может быть выполнена из-за особого устройства вентиляции с установленными вентиляционными коробами. В кирпичных домах постройки 1900-1917 годов стены строились так же, как и начале века. Здесь встречаются деревянные перекрытия по металлическим балкам и деревянные перекрытия по металлическим балкам с железобетонными участками в санузлах и иногда в кухнях. Дома хорошо сохранились, но встречаются конструкции домов с системой разгружающих деревянных перегородок, что затрудняет перепланировку.
  Так же, как и в домах начала века, в этих домах встречается гниль перекрытий и деформации стен со стабилизированными трещинами. Часто коррозируют металлические балки. Каркас дома постройки 20-х, начала 30-х годов - железобетонный с железобетонными колоннами. Наружные стены выполнялись из шлакобетона. Деревянные перегородки зданий опирались на железобетонные ригеля. На отдельных этажах иногда применялись полностью железобетонные перекрытия. Встречаются дома с полностью деревянными перекрытиями.
  В середине 30-х годов стены домов выполнялись как из силикатного кирпича, так и из глиняного кирпича в два слоя. Дома из силикатного кирпича имеют сплошь деревянные перекрытия по деревянным балкам. В таких домах обычно много деформаций в подоконных участках. Перекрытия гнилые и зыбкие. По своему состоянию это очень плохие дома. В домах из глиняного кирпича стены-колонны имеют достаточную толщину (2-2,5-3 кирпича). Перекрытия смешанного типа: деревянные по металлическим балкам с железобетонными участками в санузлах. Очень много таких домов со смешанными перекрытиями уже реконструировано. В конце 30-х и в послевоенные годы строились в основном кирпичные дома со стенами достаточной толщины. Здания имеют смешанные перекрытия - деревянные по второстепенным деревянным балкам с опорой на главные металлические балки и прогоны, а также металлические и железобетонные колонны. Дома в основном хорошие, добротные. Здесь встречается гниль деревянных балок и коррозия металлических балок в местах общего пользования. Обычно допустима любая перепланировка, конечно, с учетом нагрузок и особенностей заказываемой конструкции.
  В начале 50-х и до 55 гг. стены домов выполнялись из силикатного и глиняного кирпича. Перекрытия - смешанные: деревянные и железобетонные в санузлах. Дома обычно допускают перепланировку. Но при этом следует учитывать, что в продольных и поперечных кирпичных стенах много вентиляционных каналов. В это же время строились дома с системой колонн, с двойными межквартирными перегородками, в которых заложена система вентиляционных каналов.
  Здания 56 - 60 годов имеют кирпичные стены с железобетонными перекрытиями. Основные трудности при перепланировке вызывают вентиляционные короба с система инженерных сетей.
  Большие проблемы в смысле проведения различного рода перепланировок возникают и в относительно новых домах серии КОПЭ (панельный дом). Заблуждением является уверенность в том, что все внутренние стены здесь можно сломать и соорудить новые по желанию клиента. Даже проемы в стенах таких домов можно выполнить, только убедившись, что перепланировка уже сделана выше или ниже этажом. Таким образом, изменение жесткости и прочности конструкции при перепланировках старых домов может привести к необратимым последствиям. Здесь необходим учет конструктивных особенностей дома, его инженерных сооружений, вентиляционных узлов и энергосистемы и т.п., подробные расчеты на прочность. Выше перечислена только часть вопросов, возникающих при проведении перепланировки квартир.
  ВАШ ПЕРВЫЙ ШАГ :
  Поэтому, прежде чем Вы начнете заниматься перестройкой своей квартиры, необходимо в бюро технической инвентаризации (БТИ) взять поэтажный план со схемой расположения в вашей квартире комнат, кухни, туалета, ванной комнаты, коридора, то есть так называемой экспликацией. Необходимо сделать несколько копий поэтажного плана с экспликацией. Нанеся на них желаемый план (эскиз) переделки Вашей квартиры, Вы должны обратиться в соответствующий проектный институт. Только проектный институт может дать техническое заключение (ТЗК) о возможности желаемой перепланировки. Часто дом, в котором находится Ваша квартира, не новый или требует капитального ремонта, поэтому проектный институт для составления ТЗК о перепланировке проводит изыскательные работы. Далее на основе представленного ТЗК делается проект перепланировки. Следует заметить, что желательно уточнить у секретаря межведомственной комиссии префектуры данного округа, какой Проектный институт будет заниматься Вашей перепланировкой. Секретарь межведомственной комиссии уточнит Вам, какие службы должны согласовать Ваш проект: пожарная служба, СанЭпидемСтанция (СЭС), служба архитектора, балансодержатель, жилищная инспекция, в некоторых районах требуется подпись службы МосГаза и субпрефекта. Для согласования в этих службах необходимо иметь соответствующее число копий ТЗК и проектов. К этим документам необходимо приложить документ, удостоверяющий право Вашей собственности на жилье. В настоящее время существуют утвержденные расценки для согласования проекта у чиновника в соответствующей службе, поэтому следует запастись немалым терпением и тугим кошельком (конвертами по 100$).
  Множество различных нюансов, возникающих при подготовке и согласовании проектов, вызывают необходимость подхода к рассмотрению каждого варианта перепланировки.
  НЕОБХОДИМЫЕ ВАМ НА НАЧАЛЬНОМ ЭТАПЕ ДОКУМЕНТЫ :
  Для рассмотрения комиссией вопросов о перепланировке и переоборудовании помещений в жилых домах их собственник или по его поручению владелец (балансодержатель) помещений либо наниматель (арендатор) по согласованию с собственником должен представить следующие документы:
  Заявление с указанием причин осуществления переоборудования или перепланировки;
  Копию технического паспорта дома с указанием износа конструктивных элементов и строения в целом, поэтажных планов и экспликацией помещений, подлежащих перепланировке или переоборудованию, примыкающих помещений и аналогичных помещений на нижнем и верхнем этажах;
  Техническое заключение специализированной организации о возможности перепланировки или переоборудования помещения (при необходимости);
  Справку о согласии всех заинтересованных совершеннолетних жильцов и собственников реконструируемых помещений с заявленной перепланировкой (переоборудованием), заверенную в жилищном органе по месту расположения помещения;
  Документы о праве собственности на помещение;
  Выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета;
  Решение общего собрания членов жилтоварищества (ЖК, ЖСК) в случае, когда переоборудование (перепланировка) затрагивает места общего пользования здания.
  В случае положительного решения вопроса о переоборудовании или перепланировке комиссия, исходя из их характера и объема необходимых работ, определяет состав проектной документации и согласований, которые заявитель должен представить для получения разрешения на проведение работ.
  ВТОРОЙ ЭТАП ВАШИХ ДОКУМЕНТОВ :
  В обязательном порядке представляется проект переоборудования или перепланировки, согласованный с балансодержателем или собственником дома, органом Госпожнадзора, Центром Госсанэпиднадзора, управлением окружного архитектора, органом Госжилинспекции Москвы и эксплуатирующими органами. Если предстоит внести изменения в инженерное оснащение помещений (например, установить тепловое, газовое, электротехническое оборудование с повышенным потреблением водоэнергетических ресурсов), то проект должен быть согласован с соответствующими службами (МГПО "Мосгаз", МГП "Мосводоканал", Московской кабельной сетью "Мосэнерго", тепловыми сетями АО "Мосэнерго", Управлением топливно-энергетического хозяйства). При необходимости комиссия вправе затребовать и иные документы, без которых решение не может быть принято.
  Следует учитывать, что проект должен быть выполнен специализированной проектной организацией в установленном законе объеме.
  К счастью их всего (на 2001 год) три, это : "МОСЖИЛНИИПРОЕКТ", "МНИИТЭП", "МОСПРОЕКТ".
  И ВОЗМОЖНО, НАКОНЕЦ ... :
  Заявление о переустройстве или перепланировке рассматривается в течение одного месяца. Окончательное решение о возможности перепланировки жилого помещения принимается префектурой соответствующего административного округа г. Москвы и оформляется распоряжением префекта административного округа, при рассмотрении вопроса городской межведомственной комиссией - Комитетом муниципального жилья.
  В решении Комиссии устанавливается срок завершения работ по переоборудованию или перепланировке (не более шести месяцев с момента утверждения решения). При определении срока учитывается сложность работ. Распоряжение префекта или Комитета муниципального жилья выдается собственнику, владельцу (балансодержателю) или пользователю-нанимателю (арендатору) жилого помещения и направляется в бюро технической инвентаризации для внесения соответствующих изменений в технических паспорт на строение. Изменения вносятся только после проведения перепланировки помещений и их измерения работниками БТИ. Лицо, допустившее самовольное переустройство или перепланировку жилого помещения, обязано за свой счет привести это помещение в прежнее состояние.
  СТРАШНОЕ СЛОВО - ЦЕНА :
  Официально уплаченные ведомственные сборы составляют ~ от 800$ и выше, плюс ... .
  РЕЗЮМЕ АВТОРА (по секрету) :
  Если Вы не герой из сказки - лучше наймите специализированную фирму. Это примерно плюс 500$ (редко) или 1.000$ (типично) или 2.000$ (максимально) к вышеназванным официальным 800$. Удачи!
  Дмитрий.Отвечает Архитектурная Мастерская в„– 14
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
• 

  Светлана

  Здравствуйте.
  Возможно ли на месте гардеробной установить санузел
  И возможно ли чтобы санузел выходил в спальную комнату?